TAX REFORM: effetti sul mercato immobiliare americano (special focus su Florida)

Sono passati oramai tre mesi dall’entrata in vigore della “TCJA”, ossia la riforma che prevede tagli significativi alla tassazione negli Stati Uniti.

Come ampiamente trattato nel nostro articolo sulla riforma fiscale USA, si tratta del cambiamento più drastico della legislazione americana in materia negli ultimi 30 anni che impatterà molti aspetti dell’economia statunitense.

Uno dei mercati che desta senz’altro maggiore apprensione è quello immobiliare, importante indicatore dell’andamento dell’economia di un paese.

Come studio di consulenza specializzato in servizi di contabilità e consulenza, siamo recentemente intervenuti con un nostro speech presso l’Italy-America Chamber of Commerce di Miami, presentando un focus specifico sugli effetti della riforma su mercato immobiliare americano, con particolare riferimento allo Stato della Florida.

Qui di seguito si mettono in evidenza i principali passaggi dell’intervento, tenuto dalla Presidente Giulia Iacobelli, per far luce sulle principali conseguenze della tax reform sugli investimenti immobiliari.

Detrazione di interessi ipotecari

Il limite per la detrazione degli interessi ipotecari è stato abbassato a $ 750.000 (in precedenza era $ 1 milione). Questa variazione influirà solo sui nuovi prestiti.

Pur essendo la detrazione applicabile anche alle seconde case, l’importo medio dei mutui (intorno a $ 200.00) non renderà influenzabile più di tanto il mercato. Per questa ragione la domanda di proprietà di lusso nella zona di Miami, non dovrebbe subire rallentamenti.

Detrazioni per imposte sul reddito, sulle vendite e sulla proprietà

Queste detrazioni sono state attualmente limitate a max $ 10.000 (precedentemente erano illimitate).

Per quanto riguarda la Florida nello specifico, in questo stato non vige attualmente la tassazione statale sul reddito e la maggior parte dei contribuenti che hanno proprietà a Miami, sarà senz’altro in grado di detrarre l’intero importo dell’imposta sulle loro imposte federali.

Ciò determinerà probabilmente il trasferimento verso la Florida di molti proprietari di immobili di grande valore (e che nel proprio stato devono anche pagare la  tassa sul reddito…) nel range compreso tra $ 750.000 e $ 1 milione, il cui interesse non può più essere detratto.

La detrazione “pass-through”

La maggior parte degli immobili commerciali è di proprietà di società di persone o società a responsabilità limitata, le quali non pagano un’imposta diretta sulle società, ma bensì effettuano un “pass-through” dei loro guadagni e delle loro perdite ai singoli membri della partnership (o LLC).

Con la nuova legge, gli investitori in realtà come queste beneficeranno di una nuova detrazione (valida fino al 2025) del 20%, riducendo sostanzialmente l’aliquota dell’imposta sul reddito.

Quando la detrazione completa è applicabile, l’aliquota massima effettiva si riduce al 29,6%

In caso di contribuenti con redditi superiori a determinate soglie:

– La detrazione del 20% è limitata al massimo del 50% degli stipendi W-2 pagati dall’azienda

oppure

– Il 25% degli stipendi W-2 pagati dall’azienda, più il 2,5% della base non rettificata, immediatamente dopo l’acquisizione, delle proprietà ammortizzabili (si parla di strutture, non di terreni).

La detrazione “pass-through” del 20% si riduce progressivamente a partire dai $ 315.000 (per le coppie sposate che presentano la pratica congiuntamente).

Questa nuova detrazione è molto positiva per gli investitori e i proprietari proprio perché spesso in affari tramite entità “pass-through”, molto importanti per la salvaguardia patrimoniale; ciò contribuirebbe infatti a limitare un eventuale esposizione in caso di controversie.

Altre conseguenze visibili saranno le seguenti:

– I soggetti del mercato immobiliare aumenteranno probabilmente la costruzione di immobili destinati alla locazione piuttosto che la costruzione di case unifamiliari.

– Dal momento che gli investimenti immobiliari commerciali saranno ammissibili per le detrazioni delle imposte sul reddito “pass-through”, verranno edificati anche più uffici destinati alla locazione.

1031 Exchange

I vantaggi del “1031 Exchange” si ottengono quando due proprietà similari vengono “scambiate” (e in tal modo viene posticipata la “capital gain tax”).

Il valore dell’investimento cresce considerevolmente, se questa operazione viene eseguita più volte durante un lungo periodo di tempo. Invece di pagare le tasse su ogni vendita, la stessa quantità di denaro viene investita ogni volta in una proprietà sostitutiva.

Con la tax reform, i proprietari continueranno a posticipare le tasse sulle plusvalenze utilizzando ancora lo strumento “1031 Exchange” ma, a partire da quest’anno (2018 per chi legge), si potrà applicare solo a beni immobili (terreni e edifici) non consentendo più gli scambi di beni personali, auto a noleggio, oggetti da collezione, aeromobili, diritti di franchising, camion, macchinari ecc.

Capital gain tax rates

Le aliquote relative alle imposte sul capitale non sono state modificate. Il proprietario immobiliare che rivende una proprietà può potenzialmente incorrere in quattro diverse imposte:

– recupero dell’ammortamento ad un tasso del 25%

– plusvalenza federale tassata al 20% o al 15% (a seconda del reddito imponibile)

– 3,8% dell’imposta sul reddito da investimenti netti (NIIT), ove applicabile

– l’aliquota fiscale statale applicabile

Alcuni investitori e società di “private equity” non dovranno riclassificare la compensazione “carried interest” a partire dall’aliquota di imposta sulle plusvalenze con tassazione inferiore fino alle aliquote fiscali più elevate.

Gli investitori dovranno detenere queste attività almeno per tre anni (in precedenza era un anno) al fine di ottenere l’aliquota più bassa e devono fare delle scelte in merito alle possibilità di detrazione della spesa per interessi netti.

Il nuovo regolamento fiscale dà continuità alle attuali regole di ammortamento degli immobili e, a seconda dei casi, la proprietà immobiliare potrebbe venire ammortizzata in periodi più lunghi con un impatto negativo sul rendimento dell’investimento.

– 40 anni (proprietà non residenziale)

– 30 anni (proprietà in affitto residenziale)

– 20 anni (miglioramenti e riqualifiche degli interni).

Il caso specifico della Florida

In novembre, gli elettori della Florida saranno chiamati a decidere sul destino su un emendamento specifico previsto dal 2019 che limiterà quanto velocemente il valore stimato di una casa può aumentare di anno in anno.

Gli elettori potrebbero decidere di modificare la situazione attuale o di renderla permanente.

L’emendamento dovrebbe:

– consentire un’ulteriore esenzione di $ 25.000 per le proprietà immobiliari di valore superiore a $ 100.000

– rendere permanente il limite del 10% sugli aumenti annuali della valutazione per le cosiddette “non-homestead properties”

L’Associazione degli agenti immobiliari della Florida afferma che l’emendamento impedirebbe l’aumento delle tasse di proprietà nelle aree in cui i prezzi degli immobili sono saliti alle stelle. L’associazione ha anche lanciato una campagna pubblicitaria a sostegno dell’emendamento.

Conclusioni

– La nuova legge fiscale consentirebbe un risparmio significativo per le persone disposte a trasferirsi in Florida (reddito esentasse).

– La popolazione degli Stati Uniti sta invecchiando e la Florida dispone sia di un clima molto favorevole che di molte possibilità per chi può permettersi una vita agiata.

– La Florida attrae di già capitali e investitori stranieri i quali beneficeranno di una riduzione dell’imposta sulle società.

– Le aziende potranno mettere in conto molte risorse per le acquisizioni per i prossimi cinque anni e questo le incoraggerà ad acquistare uffici e centri commerciali.

– L’aliquota fiscale sui dividendi da investimenti immobiliari avrà il limite del 25%; questo aspetto potrebbe aiutare il riposizionamento e l’immissione di capitale a beneficio dei REITs

Sicuramente sono necessarie competenze molto verticalizzate per districarsi nella giungla delle variazioni fiscali attuali e future.

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